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Búsqueda de un préstamo

Tanto la entidad crediticia como el tipo de préstamo que usted elija tendrá influencia no sólo en los costos de cierre, sino también en el costo mensual de su préstamo hipotecario. Existen muchos tipos de entidades crediticias y de préstamos para su elección. Puede estar familiarizado con bancos, asociaciones de ahorro, compañías hipotecarias y cooperativas de crédito, muchos de los cuales otorgan préstamos hipotecarios. Puede encontrar una lista de algunas entidades crediticias en las páginas amarillas del directorio telefónico o una lista de las tasas de interés en su periódico local.

Agentes hipotecarios. Algunas compañías, conocidas como "agentes hipotecarios", le ofrecen encontrar una entidad crediticia dispuesta a otorgarle un préstamo. Un agente hipotecario puede trabajar como un negocio independiente y puede no estar trabajando como su "agente" o representante. Puede recibir honorarios de la entidad crediticia, de usted como prestatario, o de ambos. Puede consultar sobre los honorarios que el agente hipotecario recibirá por sus servicios.

Programas del Gobierno. Es posible que usted reúna los requisitos para obtener un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda [Federal Housing Administration (FHA)] o garantizado por el Departamento de Asuntos para Veteranos (Veterans Affairs) o programas similares operados por ciudades o estados. Estos programas generalmente requieren un menor pago inicial. Consulte a las entidades crediticias sobre estos programas. Puede obtener más información sobre los mismos en las agencias que los administran. (Vea el Apéndice de este Folleto.)

CLO. Los sistemas de generación de préstamos por computadora, o CLO, son terminales informáticas que están disponibles en las oficinas de bienes raíces o en otras ubicaciones para ayudarlo a analizar los diversos tipos de préstamos que ofrecen las diferentes entidades crediticias. El operador de estos sistemas CLO puede cobrar honorarios por los servicios ofrecidos. Estos honorarios deben ser pagados por usted o por la entidad crediticia que usted seleccionó.

Tipos de préstamo. Los préstamos pueden tener una tasa de interés fija o variable. Los préstamos con tasa fija tienen el mismo pago de interés y capital durante la vida del préstamo. Los préstamos con tasa variable pueden tener cualquiera de un número de "índices" y "márgenes" que determinan cuánto y cuándo varían el monto del pago y la tasa de interés. Si solicita un préstamo con tasa de interés variable, conocido también como hipoteca con tasa de interés ajustable ("ARM" por sus siglas en inglés), encontrará una divulgación y un folleto requeridos por la Ley de Veracidad en el Préstamo (Truth in Lending Act) que describen mejor la hipoteca ARM. La mayoría de los préstamos puede ser reintegrado en un plazo de 30 años o menos, y tiene pagos mensuales equivalentes. En una hipoteca ARM los montos pueden variar de tanto en tanto, dependiendo de los cambios en la tasa de interés. Algunos préstamos tienen plazos de pago cortos y un gran pago final llamado "reembolso al vencimiento" ("balloon"). Usted debe buscar el tipo de plazo de pago del préstamo hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades.

Tasa de interés, "puntos" y otros costos. A menudo, el precio de un préstamo hipotecario se determina en términos de una tasa de interés, puntos y otros costos. Un "punto" es un costo que equivale al 1% del monto total del préstamo. Los puntos generalmente se pagan a la entidad crediticia, agente hipotecario, o a ambos, durante la operación de cierre o al finalizar el depósito en garantía. A menudo, puede pagar menos puntos a cambio de una mayor tasa de interés, o más puntos por una tasa menor. Consulte con su entidad crediticia o agente hipotecario sobre los puntos y otros costos.

Un documento llamado Informe de Divulgación de Veracidad en el Préstamo le mostrará la "Tasa Porcentual Anual" ["Annual Percentage Rate" ("APR")] y demás información sobre el pago del préstamo que ha solicitado. La APR tiene en cuenta no sólo la tasa de interés, sino también los puntos, los honorarios del agente hipotecario y otros costos que debe pagar. Solicite la APR antes de pedir el préstamo, para que pueda serle de utilidad al buscar el préstamo que más le conviene. También consulte si su préstamo tendrá un costo adicional si decide pagar todo o parte del préstamo antes del vencimiento del mismo ("penalidad por pago anticipado"). Es posible que pueda negociar los términos de la penalidad por pago anticipado.

Costos de cierre requeridos por la entidad crediticia.Su entidad crediticia puede solicitarle que obtenga ciertos servicios de cierre, como una nueva agrimensura catastral, seguro hipotecario o seguro de título. También puede ordenarle y cobrarle otros servicios relacionados con el cierre, como el informe de crédito o tasación. Una entidad crediticia puede también cobrar otros costos, como honorarios por procesamiento de préstamo, preparación de documentos, aval, certificación de inundaciones u honorarios de solicitud. Usted puede solicitar una estimación de los costos de cierre y honorarios antes de elegir una entidad crediticia. Algunas entidades crediticias ofrecen préstamos "sin costo" o "sin puntos", pero normalmente cubren estos costos cobrando una tasa de interés más alta.

Comparación de costos de préstamos.Comparar las tasas APR puede ser una manera efectiva de buscar un préstamo. Sin embargo, debe comparar productos similares por el mismo monto. Por ejemplo, compare dos préstamos de $100,000 con tasa de interés fija a 30 años. El préstamo A con una APR del 8.35% es menos costoso que el préstamo B con una APR del 8.65% a lo largo del plazo de pago del préstamo. Sin embargo, antes de decidirse por un préstamo, debe también considerar el dinero en efectivo inicial que deberá pagar por cada uno de los dos préstamos.

Otra técnica efectiva es comparar préstamos idénticos que tengan diferentes puntos y otros costos iniciales. Por ejemplo, si le ofrecen dos préstamos de $100,000 con tasa de interés fija a 30 años y al 8%, los pagos mensuales son iguales, pero los costos iniciales son diferentes:

Préstamo A - 2 puntos ($2,000) y $ 1800 en costos requeridos por la entidad crediticia = $3800 en costos.

Préstamo B - 2 1/4 puntos ($2250) y $1200 en costos requeridos por la entidad crediticia = $3450 en costos.

La comparación de los costos iniciales muestra que el Préstamo B requiere $350 menos en dinero en efectivo inicial que el Préstamo A. Sin embargo, su situación individual (cuánto tiempo planea permanecer en su vivienda) y su situación impositiva (los puntos pueden deducirse generalmente para el año impositivo que compró una vivienda) pueden afectar su elección de préstamos.

Trabas. "Trabar" su tasa de interés o los puntos en el momento de la solicitud o durante el procesamiento de su préstamo evitará que la tasa de interés y/o los puntos varíen hasta el momento de la operación de cierre o acuerdo del proceso de depósito en garantía. Consulte con su entidad crediticia si la operación de trabar la tasa de interés tiene algún costo, y si dicho costo reduce el monto que usted debe pagar por los puntos. Averigüe cuál es el plazo razonable para la traba de las tasas, qué sucede si vence el plazo, y si el costo de esta operación es reembolsable en caso de que su solicitud sea rechazada.

Pago de seguro e impuestos. El pago mensual de su hipoteca será utilizado para reintegrar el dinero que usted solicitó más el interés. Parte de su pago mensual puede ser depositado en una "cuenta de depósito en garantía" (también conocida como cuenta de "reserva" o "incautación"), para que su entidad crediticia o prestador de servicios pueda pagar sus impuestos a los bienes raíces, seguro de propiedad, seguro hipotecario y/o seguro por inundaciones. Consulte con su entidad crediticia o con su agente hipotecario si debe abrir una cuenta de depósito en garantía para el pago de impuestos y seguro.

Transferencia de su préstamo. Si bien usted comienza el proceso de préstamo con una entidad crediticia o agente hipotecario, puede encontrarse conque después de la operación de cierre otra compañía puede estar recaudando el pago de su préstamo. La recaudación de los pagos de su préstamo se conoce con el nombre de "servicio" del préstamo. Su entidad crediticia o agente hipotecario le informará si se hace cargo del servicio de su préstamo o lo transfiere a otra entidad.

Seguro hipotecario. El seguro hipotecario privado y el seguro hipotecario del gobierno protegen a la entidad crediticia contra el incumplimiento en el pago y permiten a la entidad crediticia otorgar un préstamo que considere de mayor riesgo. Las entidades crediticias generalmente exigen seguro hipotecario para préstamos donde el pago inicial es menor del 20% del precio de venta. Para su prima de seguro hipotecario usted puede abonar mensualmente, anualmente, una suma global inicial o una combinación de estas prácticas. Consulte con su entidad crediticia si debe obtener seguro hipotecario y el costo del mismo. El seguro hipotecario no debe confundirse con el seguro de vida hipotecario, el seguro de vida de crédito o el seguro por discapacidad, los cuales están diseñados para cancelar una hipoteca en caso de muerte o discapacidad del prestatario.

También pueden ofrecerle un seguro hipotecario "pagado por la entidad crediticia" ("LPMI" por sus siglas en inglés). Dentro de los planes del seguro LPMI, la entidad crediticia adquiere el seguro hipotecario y paga las primas a la compañía aseguradora. La entidad crediticia aumentará su tasa de interés para pagar las primas -- pero el seguro LPMI puede reducir sus costos de cierre. No es posible cancelar un seguro LPMI o un seguro hipotecario del gobierno durante la vida útil del préstamo. Sin embargo, puede ser posible cancelar el seguro hipotecario privado en algún punto, por ejemplo, cuando el balance de su préstamo se reduce a un cierto monto. Antes de comprometerse a pagar un seguro hipotecario, averigüe los requerimientos específicos para la cancelación.

Zonas con peligro de inundaciones. La mayoría de las entidades crediticias no le otorgarán dinero para comprar una vivienda en una zona con peligro de inundaciones, a menos que pague un seguro contra inundaciones. Algunos programas de préstamos del gobierno no le permitirán comprar una vivienda que esté ubicada en una zona con peligro de inundaciones. Su entidad crediticia puede cobrarle un adicional para verificar la existencia de peligro de inundaciones. Se le notificará si es necesario el seguro contra inundaciones. Si por un cambio en los mapas de seguro contra inundaciones su vivienda se encuentra dentro de una zona con peligro de inundaciones después de que se la ha concedido el préstamo, su entidad crediticia o el prestador de servicios puede requerirle que obtenga un seguro contra inundaciones en ese momento.

Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.